• 江疏影倪妮也“丑过”?秒白其实一点都不难! 2019-02-16
  • 航天科工发布“CMSS云制造支持系统”  打造云制造集群生态 2019-02-16
  • 捷克总统焚烧红内裤羞辱记者 曾称媒体是化粪池 2018-12-13
  • 张靓颖华丽蜕变诠释“珍相” 即将华丽亮相成都站 2018-12-13
  • 商业地产开发:你准备好了吗?

    来源:互联网 时间:2018-11-16 作者:飙马

    江苏快3推荐 www.ccs4s.com


     

    近几年,商业地产稳步发展,越来越多的开发企业转战到商业地产领域内,也有越来越多的开发企业开始了跨城市的项目开发。那么,商业地产项目的开发应该选择什么样的城市,怎样的地段?以什么模式去开发?接下来,我们了解一下这些内容。

    一、开发城市的选择

    1、选择商业地产开发城市时,要考虑该城市的经济水平、当地政策、文化状况、自然环境、市场供求及居民购买力等因素,综合取舍,根据开发企业自身的经济实力、发展规划等,选择合适的城市进行项目开发。

    2、商业地产的发展状况,与其所在城市的经济活动水平息息相关。地区经济活动的水平一般用经济景气指数来描述。

    一般情况下,商业地产行业景气指标包括土地供应指数、土地价格指数、建筑业价格指数、商业地产公司指数、投资指数、物业均价指数等。将各地的商业地产指数算出后,进行拟开发地区的排名,选择指数较高的城市。

    二、开发地段的选择

    影响商业地产地段选择的因素包括市场环境、地块的自然条件、地块的社会条件、地块的环境条件、城市规划等。

    在选择商业地产开发地段时,应注意把握城市发展和扩张的趋势,以便进行地块投资决策,应遵循“上风口、高走、沿边、近水”这四个原则。

    三、开发模式的选择

    商业地产开发中的四个经典模式:

    1、现金为王,代表企业SOHO中国,以卖住宅的方式卖商铺,现金为王。擅长概念炒作,坚持散售,同时物业符合散售的要求。同时还拥有实行人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的具有强大销售能力的销售团队。

    2、平衡中庸:代表企业万达。从第一代的单店模式,到第二代的纯商业组合店模式,再到现如今第三代产品——城市综合体,万达凭借其强大的企业内控水平和产品复制能力,成为国内商业地产界的龙头老大。

    3、资产经营:代表企业恒隆。恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。依赖大量持有资产经营为主,稳健开发新商业地产项目;拉长开发周期,尽可能利用租金收益去开发新物业;恒隆持有物业年收益是重要的开发资金来源,其财务策略相当保守。

    4、金融模式:代表企业嘉德。嘉德置地地产金融模式成功的关键在于三大策略:一是全链条基金融资平台的打造;二是以费用收益模式替代资产收益模式;三是严格的非核心资产剥离政策。

    除了以上四类典型开发模式以外,还有其他商业地产的典型开发模式,比如海航的资本对冲、单纯追求资本升值模式,华南城的商贸物流+地产的郊区化开发策略,华侨城的旅游+商业+地产的独特之路等。

    总之,地产企业不同的背景、不同的资金实力、不同的管理能力,对应不同的开发模式,以及不同的产品模型。

    四、开发管理模式的选择

    常见的开发管理模式有传统项目管理模式、建筑工程管理模式、“设计-建造”模式、“设计-管理”模式。

    在选择商业地产开发管理模式时,应结合具体的项目扬长避短,选择最合适的管理模式,具体选择时,应考虑项目的复杂程度、实施战略、合同方式和对项目目标的要求。

    五、产品模式的选择

    商业地产项目的产品模式选择时,需要考虑4个方面的定位:

    1、客户定位:明确该项目的目标客户,确定客户喜好。

    2、风格定位:确定产品的营销概念、建筑方案建议和要点建议。

    3、价格定位:对竞争对手和同类产品分析,确定产品价格区间。

    4、业态定位:确定不同业态、业态比例和要求等。

    开发企业在选择产品模式定位时,需要考虑本企业的开发特长、城市建设规划、竞争对手的产品、国家政策导向、市场导向等综合因素。

    六、融资方案的选择

    一般情况下,商业地产开发过程中,可运用银行贷款筹资、合作开发筹资、预售房屋筹资和发行股票等筹资方式进行融资。融资决策人员需分析、计算和比较各种融资方式的利弊,选择其中一种或几种进行组合,制定适合地产项目开发需要的融资方案。

    顶一下
    (0)

    文章评论 [] [ 查看完整内容 ] [ 注册新用户 ]

    用户名: 密码:
    评论内容:不能超过250字,需审核,请自觉遵守互联网相关政策法规。
    匿名?
    搜公众号:飙马中国商业地产
    搜微信号:pmmaket

    扫一扫,请关注我
  • 江疏影倪妮也“丑过”?秒白其实一点都不难! 2019-02-16
  • 航天科工发布“CMSS云制造支持系统”  打造云制造集群生态 2019-02-16
  • 捷克总统焚烧红内裤羞辱记者 曾称媒体是化粪池 2018-12-13
  • 张靓颖华丽蜕变诠释“珍相” 即将华丽亮相成都站 2018-12-13