• 江疏影倪妮也“丑过”?秒白其实一点都不难! 2019-02-16
  • 航天科工发布“CMSS云制造支持系统”  打造云制造集群生态 2019-02-16
  • 捷克总统焚烧红内裤羞辱记者 曾称媒体是化粪池 2018-12-13
  • 张靓颖华丽蜕变诠释“珍相” 即将华丽亮相成都站 2018-12-13
  • 房地产项目开发前期策划及规划设计要点分析

    来源:网络 时间:2018-11-15 作者:飙马

    江苏快3推荐 www.ccs4s.com

    房地产项目开发前期策划及规划设计要点分析

     

    摘要:随着经济的发展,房地产项目越来越成为一个新的经济增长点,同时拉动着房地产策划行业的不断进步。我国的房地产项目开发事业的理论与实践在当前的发展仍然比较落后,因此,本文通过对房地产项目开发前期策划及规划设计要点进行分析,以期更好地做好房地产项目的开发。 
      房地产项目开发的提出有其一定的社会生活、经济和政治背景。从开始提出的抽象具体的建设意图到建设成全面复杂的工程,其中每一个流程的活动内容、方法和其规定完成的预期目标,都与前期策划任务的指引分不开。所以,房地产开发项目前期的策划是整个项目成功的关键所在。准备好项目开发前的策划工作,为项目开发提供了强有力的科学性决策,是项目开发目标完成的关键因素。一般的讲,前期的策划任务其实是处理市场定位的问题,比如产品定位、价格定位、楼盘定位,即处理生产什么、为谁生产、怎么生产的难题。 
      一、前期策划的内容 
     ?。ㄒ唬┫钅康目⒍ㄎ?/span> 
      项目开发的前提与基础是土地的获得,而土地的获得是前期定位策划的第一个重要的内容。在土地施行挂、拍、招以后,开发商在获得土地时肯定会更加谨慎。在获得了土地以后,选择开发时机是迫在眉睫的事情??⑹被盐詹缓?,将直接带给开发商经济损失??⑹被秃?,产品的最佳上市时机错过,会给企业带来资金压力。土地区位开发何种性质的产品?怎样开发设计?这就是项目的开发定位的问题。在初步进行定位前还是应当做一个专题市场调查,找出那些位于旅游景点周边的位置和具有旅游文化内涵结合点进行定位。 
     ?。ǘ┦谐〉牡餮杏敕治鲈げ?/span> 
       开发项目的好坏、优劣最终都要到市场中去检验,贴近市场的企业将会更容易得到市场的认同和接纳,其开发的项目也才有生存的基础,才能从中获利。通过市场预测和深入分析市场将是本研究的重要内容,这也是前期策划中的重要内容。 
     ?。ㄈ┫钅康氖谐《ㄎ?/span> 
      1.价格定位 
      项目价格的定位是综合型很强的一项重要工作。影响房地产项目的价格的因素较多且复杂,怎样抓住主要的因素进行市场定位将成为旅游房地产价格定位中的一项重要的内容。
      2.市场定位 
      在前面所作的工作最后均需落实到项目上,项目市场的定位将直接反映前期工作的成果,因此市场定位也是很重要的内容。 
      3.目标客群定位经过市场的调研、分析、预测并对目标客群进行了深入分析和研究,锁定主力客户群,在此基础上做好策划营销工作,以获取经济利益,实现项目的价值和投资回报。 
     ?。ㄋ模┫钅慷ㄎ徊呋?/span> 
      1.项目规划。一个好的规划往往能带给企业好的经济和社会效益。把经济、环境和社会效益三者综合考虑,使项目在目标、环境和社会功能等方面的协调一致。 
      2.项目形象策划。第一印象一般都来自对建筑外在形象的感性认识。在设计时,须揣摩目标消费群体的心理,并通过恰当的形式来表现。所以建筑形象对于旅游房地产产生重要的影响,建筑形象的策划需要有有关的市场调研。
      3.户型策划。房地产的户型要给消费群体舒适、功能齐全等方面的享受。这就需要根据市场调查,结合消费者心中所想和消费能力设计恰当的户型。 
      二、房地产项目开发规划设计要点 
     ?。ㄒ唬┕婊杓菩枰匀宋?,以居住人的舒适方便为本 
      一些房地产开发商在进行房地产设计时没有精心的规划就启动,这将会在今后的使用中给业主造成很大的不便,甚至造成危害。房地产的开发主要服务对象是人,因此,在进行设计时要坚持以人为本的理念,尽量以舒适为前提,为人们提供一个良好的住房环境。但是在实际生活中,我们也经?;岱⑾忠恍┬∏闹鞲傻缆飞?,出现人车混乱的局面,例如,如果小区刚好处在十字路口,当红灯亮的时候,等红灯的车可排到小区的主门,这将为小区居民车辆的出入带来很多不必要的麻烦。如此种种的细小之处,也会给人们的生活带来一些不便。并且,这些细小的环节也能说明建筑设计师是否是从业主的舒适方便等方面来考虑设计的问题,如果仅仅从平面设计的美学效果来考虑设计,则正好犯了这一大忌。 
     ?。ǘ┥杓品舷钅慷ㄎ?/span> 
      项目的定位是否准确关系着房地产项目的成功与失败,因此,在进行房地产设计时应该先明确其定位标准,然后再进行设计,否则可能会设计出完全无用的方案。比如,在开始定位的时候选择的是豪华景观住宅的设计方案,但是在最后设计的规划中却完全没有豪华景观中的水幕墙、喷泉和叠水等景观,并且在户型设计上只有几十上百平米,完全不符合豪华的理念,偏离了原先的设计定位,因此设计出的规划只能是废纸一张。 
     ?。ㄈ┥杓朴Τ浞挚悸俏蠢次镆档姆奖?/span> 
      当前的房地产项目设计中,必须要将物业的管理考虑进去,因为物业管理的好坏在一定程度上决定着楼盘的使用功能的发挥。在以前的房地产项目开发中,一般不讲物业考虑进去,但是随着社会的发展,人们对生活环境的要求的不断提高,将物业设计到规划中是一个发展的趋势。比如,我们在设计的时候如果从一个湖出发,湖最近的一圈设计成豪华别墅,而别墅外可能设计为小高层建筑,如果还可以往外就是高层建筑。如果设计师在进行设计时没有想到,这个设计的湖不是那些豪华别墅的主人才会欣赏的,那些小区的所有住户也会想着去欣赏,如果小区的其他住户去湖边散步或者去锻炼的时候,都必须要经过别墅的花园、门前或者落地窗前才能到湖边,这可能会不能有效地对豪华别墅业主的隐私进行?;?。 
      三、房地产项目开发前期规划设计管理 
       (一)设计单位的选择 
      当前的设计类单位主要分为三种类型:1.大型设计院,其最主要的特点是综合实力强,包括设计人才的实力、内部会审会签及图档管理制度执行力度、内部管理制度的完善方面相对来说都是很强的。在图纸设计方面,错、漏、碰、缺的现象出现较少,并且对于后期的施工很方便,有利于项目的管控。但是其也存在着一定的缺点,比如设计方案趋向于保守,设计创新不足,不接受业主的限额设计等要求。2.中型设计院,是相对于大型设计院来说,其整体的综合实力稍弱,在综合配备上不及大型设计院,但是其主笔设计师的方案设计能力较强。3.一般小型设计(事务所)院,房地产建设单位对其有较强的管控力度,但设计质量(方案和图纸质量)较差,其内部的管理制度不健全。 
     ?。ǘ┓桨干杓平锥?/span> 
      方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题的重要阶段,是建设项目成败的关键所在,是建设管理单位实现利润最大化的重中之重。其主要内容有:对建设场地进行总体规划、街景布置、建筑设计、交通组织、环境关系规划、建设规模和经济技术指标等提出标准和要求。这一阶段的主要内容要求有下面几个方面: 
      1.注意多方案选优。立足于市场需求,对项目进行市场调研,采用招标的方式,优选设计方案,并邀请筑设计专家、市场营销专业人士建进行方案评审,然后提出合理有效的优化建议。 
      2.力求方案合理性、科学性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系,合理确定项目开发进程和经济规模、近期与远期目标的关系、总体规划与分步实施的关系(总体规划须一次完成,建设可分步实施)、投资与效益的关系,力争用最小的投资取得最大的效益。 
      3.总体平面布置图。根据场区的自然地形、地质条件和地貌,因地制宜的进行设计,有效的将场地内的资源进行合理的利用。总平图的各项经济技术指标应符合国家规范规定,主要有:容积率、建筑系数、建筑间距、绿地率等方面??蒲Ч婊∏谌肆?、车流、消防通道等交通路线,确保安全、顺畅、短捷。结合地形、地貌,做好竖向布置。合理确定场区竖向布置标高,尽量减少挖填土石方工程量,力争挖填方趋于基本平衡,控制投资。 
      4.与城市规划、环境?;?、人防、消防、交通等当地主管部门协商,取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。 
      房地产开发作为一个投资大,建设使用时间长,成效与风险同在的过程,其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程,这个整体也是一个策划从构型、提出到实行、完善的体系。精确地策划不仅是科学决策的主要保证,也是完成目标,提高效率的重要条件。规划设计是决定着房地产企业正常运营的关键因素之一,在我们的现实生活中,房地产项目的设计是一项专业性很强的技术性工作,需要对房地产规划设计的着重点以及相关的设计法规进行设计,并且与地方特色相结合。房地产事业在当前的发展中虽然存在着一定的问题,但是只要在实践中不断积累经验,进行创新,就会使其发展更完善,建设处优良的建筑,为居住人群带来方便与舒适。 
      

    顶一下
    (0)

    文章评论 [] [ 查看完整内容 ] [ 注册新用户 ]

    用户名: 密码:
    评论内容:不能超过250字,需审核,请自觉遵守互联网相关政策法规。
    匿名?
    搜公众号:飙马中国商业地产
    搜微信号:pmmaket

    扫一扫,请关注我
  • 江疏影倪妮也“丑过”?秒白其实一点都不难! 2019-02-16
  • 航天科工发布“CMSS云制造支持系统”  打造云制造集群生态 2019-02-16
  • 捷克总统焚烧红内裤羞辱记者 曾称媒体是化粪池 2018-12-13
  • 张靓颖华丽蜕变诠释“珍相” 即将华丽亮相成都站 2018-12-13