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    来源:飙马(中国) 时间:2019-03-18 作者:飙马

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    烂尾楼再开发“三思而后行”

    投资是一种机会和风险的总和,所以我们常常说投资需谨慎?;岷头缦帐窍喟槎娴?,当烂尾楼上演如火如荼的“浴火重生”大戏时,我们也应该看到烂尾楼开发所存在的风险,需要三思而后行!

    1、 法律的风险

    烂尾楼产生的原因很多,包括资金链断裂、违背政策方针、市场定位不准确、管理失误等等,其中产权关系也是一个至关重要的因素。如果项目是由于产权不清晰而造成的,那么重新接手也容易产生纠纷。因此,在做战略分析的时候,要仔细查明烂尾楼停建的原因,并考虑规避的方法,以解决法律风险,同时在政府监管力度加强的当下,更要仔细解读政策因素,避免司法风波和政策风险。

    2、 市场的风险

    烂尾楼通常停建已经有了一段时间,当时的规划也存在一定问题,主要表现在两个方面,一是不符合政府规划中土地功能定位的需求;二是本身的规划设计不符合市场的需求,户型设计不合理、功能不完善等问题将是影响项目销售的重要指标,也许在市场中的接受度会下降。另外还有一个问题就是通过烂尾楼改造出来的产品由于存在土地使用年限缩减、房屋折旧等问题,与新开发楼盘相比,必然存在一定的劣势。

    3、  价格的风险

    正如上述分析,由于时间关系,烂尾楼将不可避免地存在土地价格差的问题,而且其规划用途也由于历史原因以及目前政府批复的功能定位从而会使项目受到一定限制,因此,烂尾楼的价格很难按照市场需求来分析和定位,而回报是和价格紧密联系的,因此在利润收益方面也存在一定的风险。

    4、  营销的风险

    烂尾楼虽然在历史过程中积累了一定的知名度,但同时我们也要考虑到消费者的心理因素,一方面消费者心中已经对该项目有了一个前期推广的固有形象,这在一段时间内比较难以改变;另外一方面消费者对烂尾楼总是抱有一种心理阴影,觉得既然是烂尾楼,肯定存在某方面的问题,因此要扭转这种情况在营销推广上也具有一定难度。

    烂尾楼的重新开发往往会赋予新的定位,因此其营销推广通常都会颠覆以往的宣传定位,如何让消费者在最短的时间内改变心理定势,并进而接受新的定位,从而产生购买欲望,将是新的开发商要面对的最后一个环节的风险,这也是必须跨过的一道坎。

    烂尾楼的火热开发现象应该说是房地产市场的一个良好的现象,既盘活了存量土地,美化了城市,又加大了入市的物业类型,使消费者多了一个选择,但是无论是政府还是开发商,都必须解决的一个问题是如何让消费者,让老百姓在此过程中获得切实的利益。因此,烂尾楼的开发还应该做到以下几点:

    1、  战略分析:开发商在选择开发烂尾楼的同时,要比开发一个新项目做更明确的战略分析,因为虽然烂尾楼的盘活时间较短,但是它存在更多的风险,除了项目开发的可行性报告外,还有一点更值得关注,那就是烂尾楼失败的原因,应该在深入研究的基础上,思考周密的解决对策。

    2、  准确定位:烂尾楼由于存在前期的定位,并且已经在社会公众心中形成了一定的定势,新的市场定位既要符合国家调控政策,又要满足政府规划赋予的土地功能定位,同时还要从消费者角度出发,做出准确的市场定位,只有这样才能使烂尾楼获得新声。

    3、  快速销售:由于烂尾楼的重新开发具有一定的时间优势,因此,在建设上可以节约大量的时间,对于目前的信贷紧缩情况下,只有把握这点优势,争取快速销售,回笼资金,以达到提高资金周转率,从而提高项目收益率的效果。

    4、  公关为上:在营销推广过程中,要充分利用媒体及公众对烂尾楼项目的关注度,并且积极利用政府的相关方针政策来做文章,这样既可以以少量资金达到塑造项目知名度的效果,又可以在一定程度上提升企业形象。

    5、  价格优势:烂尾楼的土地价格通?;峤系?,而且可以免除部分的建安成本,具有很好的价格优势,同时由于烂尾楼的特点,所以其价格定位并不能完全按照市场情况来制定。从当前房价一路走高的情况来看,如果充分利用价格杠杆,以低价入市,既能满足真正消费者的需求,又能达到快速收盘的效果。

    总之,烂尾楼的重新开发对于开发商来说是具有相当难度的,显然也面临着很多的风险,所以在接盘是要慎重思考,慎重决定,以免重蹈覆辙。

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