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  • 选择最合适的商业地产开发模式

    来源:飙马(中国) 时间:2019-03-14 作者:飙马

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    选择最合适的商业地产开发模式

    商业地产开发模式,展示的是对商业的销售的一种处理方式,也直接反映着开发商的盈利模式。那么,不同的商业开发模式都有哪些优缺点呢?哪一种才是最合适的商业地产开发模式呢?一起来研究分析一下吧。

    一、目前国内存在的几种商业地产开发模式

    1. 只售不租模式。此种模式是指商业地产项目在建成后,通过打散分别出售给中小业主。这种模式使得开发商在项目开发过程中的资金压力大大缓解, 降低了开发项目的资金门槛, 有利于项目的开发运作, 短期见效非??? 对资金实力不是非常大、非常雄厚的公司是好事情。

    但是, 单纯的出售使业主的产权多元化, 难以实行统一经营。商业地产一旦被分割出售, 就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割, 失去了它的整体性。购买商铺的业主一部分是以经营者的身分出现, 买商铺的目的就是为了经营, 而另一部分业主则是以投资人的身分出现, 并不急于经营,有的甚至是为了养老。这就导致许多商铺在售出之后一直“大门紧闭”, 整个商场门可罗雀。不仅损害了投资者的利益, 带来较大的投资风险, 还会损害开发商的形象, 影响城市景观, 对城市社会经济的发展造成不良影响。

    2. 租售结合模式。为了弥补只售不租方式的不足, 解决商业地产经营中可能出现的问题, 开发商找到了租售结合的方式。具体包括售后返租模式和部分出售部分出租两种模式。

    ( 1) 售后返租模式。这种模式是指先销售后返租, 同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家入场。这种模式一方面可以通过销售商铺来收回资金, 使开发商的资金进入项目资金的循环系统, 从而分散了开发商的风险; 另一方面, 可以通过经营物业来赚取利润。

    售后返租模式虽然使商业设施在经营权上得到统一, 商场得以顺利开业, 但仍不能解决所有权被分割的缺陷, 当返租合同到期时, 又将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。

    ( 2) 部分出售部分出租模式。这种模式是指开发商将开发出来的商业物业出售一部分, 以收回投资成本, 余下的资产开发商自己组建管理公司或聘请专业的管理公司来出租经营, 以赚取后期的营运利润。目前, 在国内主要采取“地产大鳄+ 商业巨头”的形式, 即在开发商开发商业地产之前, 就与知名商业企业结成战略联盟, 房地产商在受让土地后规划前, 充分考虑项目商圈的市场需求, 并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系, 在开发过程中, 让这些企业参与相关的规划工作, 最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。在这种方式下, 主力店铺在建成之前就已经租给了知名企业, 而剩下的非主力店铺则采取出售的形式。

    这种模式有比较突出的优点。其一, 可以通过销售商铺来收回部分资金, 一定程度上缓解开发商的压力; 其二, 准确的商圈分析, 合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费, 使房地产企业的效用最大化; 其三, 商业巨头的稳定租金提高了商业地产项目整体经营的稳定性, 房地产商可以借助商业巨头的品牌效应加快中小店的招商进度, 树立自身的形象; 其四, 减少了对假设周期和资金统筹的影响因素, 使投资估算更准确, 资金统筹更顺利。

    但是, 这种模式使得大部分商圈采取出租的形式, 投资回收期长, 开发商需承受较大的资金压力。此外, 项目的商圈是发展变化的, 在房地产商与商业企业结成联盟之后, 商圈内可能出现原有商业业态改变或非商业地产改造成商业物业, 在这种情况下, 原来设计的业态组合就面临着重新调整。

    3.只租不售模式。主要包括两种, 即委托专业招商机构进行项目招商出租、自己搭建招商队伍进行出租工作。将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商出租, 通常国际专业招商咨询结构更了解国际知名零售商的需求, 所以委托国际知名专业咨询机构进行前期招商出租工作更能有效地促进项目的进展。该类商业地产的开发以出租为惟一模式, 意味着开发商必须先通过金融措施筹措到足够的资金, 将该类商业地产建设完成并投入运营, 再依靠租金收入回收投资、赚取利润。如果开发商不能解决项目开发完成、投入运营初期所需要的资金, 那么项目是缺乏可行性的。

    由于采用出租模式开发商业地产, 前期投入的资金巨大而回收期长, 而且前期规划、建设、招商、经营管理等都是专业性极强的工作, 因此, 需要开发商不仅要具有开发商、投资商的背景,同时又应该具有经营商的背景———至少要组合有专业开发、投资、管理背景的管理团队。但是目前我国国内的开发商很难达到这样的要求, 因此大多数采用前面两种开发模式开发商业地产。

    二、对上述三种模式的比较

    模式

    出售模式

    租售结合模式

    出租模式

    售后返租

    部分出售、部分出租

    实质

    销售、产权与经营权被分割且转移

    销售、经营权在返租期内完整、产权被分割且转移

    大部分租赁,小部分销售,经营权、产权基本完整且基本转移

    全部出租、不销售,产权、经营权皆完整

    优点

    对开发商来说

    可尽快收回资金

    1.可收回一定的租金

    2.商业物业可顺利开业

    1.     投资风险小

    2.有利于提升物业价值

    1.有利于商业地产的经营

    2.保持良好的形象

    对投资者来说

    无明显优势

    1.     出租较容易

    2.有一定的租金回报

    投资风险较小

    投资风险较小

    缺点

    对开发商来说

    1.有利于商业地产的经营

    2.有损形象

    1.仍有较大的资金压力

    2.返租期满后的续租、经营困难

    1.资金压力巨大

    2.合作伙伴破产时存在巨大风险

    1.资金压力巨大

    2.对开发商素质要求太高

    对投资者来说

    存在较大的投资风险

    存在一定的投资风险

    无明显劣势

    无明显劣势

     

    从上表的分析中我们可以看出, 上述几种模式对开发商或投资者来说, 基本都存在一些缺点, 无法达到共赢。如果要保证经营权、产权基本完整, 且不发生转移, 对商业地产的经营较为有利, 但是会给开发商带来巨大的资金压力。如果要保证开发商资金的快速回笼, 就会导致经营权、产权的分割, 给商业地产的经营带来困难。

    三、REIT(房地产投资信托)模式

    由于上述模式存在的问题, 我们要实现共赢, 就必须选择一种既能尽快收回资金, 化解开发商压力, 又可保证产权不被分割且不发生转移的模式——在这种情况下, 我们迫切需要借鉴一些发达国家商业地产开发经营的成功经验, 引入REIT 开发经营商业地产。

    1. REIT 简介。REIT 最早产生于美国, 是1960 年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的。它实质上是一种证券化的产业投资基金, 通过发行受益凭证, 吸引社会大量投资者的资金, 并委托专门的投资机构进行管理。通过多角化投资, 选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合, 有效地降低风险, 取得较高的收益。在商业地产开发中引入房地产信托投资是一种成功的商业地产运作模式。这种模式一般选用的是权益型REIT。运作时, 首先应有具有商业地产开发意向的开发公司与信托机构或投资银行等部门共同成立REIT, 此时, REIT 一般采用股份公司或信托的形式( 也可直接利用已经存在的REIT) , 再由REIT 发行受益凭证募集投资者的资金投入商业地产项目的开发中, 并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。

    2. REIT 的优势。对开发商来说, 可以尽快收回资金, 使商业物业尽快开业, 还可以提升物业的价值, 减小风险。对投资者来说, 投资风险较小, 且投资回报稳定。

    3. 在我国目前的情况下, 采用REIT 模式进行商业地产开发, 还需要做好以下工作。

    (1) 建立完善的法律体系。如进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。另外,还须对目前的《税法》进行改革, 避免REIT 的重复征税问题, 为其发展创造良好的税收环境。

    (2)加快培育如保险基金、养老基金等机构投资者。

    (3)政府应加强引导、扶持和监管。

    以上就是我们最常见的或者说典型的商业地产开发模式,然而每种模式都有其优缺点,扬长避短也是必不可少的措施,我们只有充分的了解项目本身,找到最适合的开发模式才是最明智的行为。

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