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  • 商业地产的影响力不是以大为标准

    来源:飙马(中国) 时间:2019-03-12 作者:飙马

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    商业地产的影响力不是以大为标准

    以往开发住宅时以大盘进行集约化开发成本低、影响大、收益高。所以惯性思维下开发商做商业地产亦以“大”为目标,认为大了才能有影响力,媒体为吸引眼球也经常推出以购物中心规模论大到小的榜单。实事上,这种以大为标准,认为不大就没有影响力,大家尽全力进行购物中心大规模的开发观念是错误的。现在看来,这种以“大”为指引的购物中心项目基本都面临着很大的经营风险。市场经济环境之下,不可能出现一个脱离市场盲目求大的行业。为什么购物中心要讲规模效益?这完全是一个工业、制造业的思路作怪。生产规模大,固定成本的分摊越低,这样有利于利润的最大化。但是,对商业地产而言,绝对不能简单的拿工业、制造业来类比,它恰恰相反是讲究单位面积的价值最大化。我们看今天很多大规模的购物中心经营出问题就是当初被专家学者所误导,一味求大所导致的。规模的问题对于任何一个开发商任何一个项目来讲都需要进行谨慎的考虑,客观从市场、商圈的角度来判断这个地方可以开发多大的规模并最终形成决策。所以说规模的冷思考需要有客观的来自市场的反馈,需要谨慎做判断。

    其次,和住宅投资不同,很多时候商业地产投资其实多有一种政府行为或影子。众多城市的商业地产项目被政府当作是“能代表该城市精神的标志性现代建筑”,是城市发展的形象工程、政绩工程、献礼工程也是税收工程。在这样的背景下,当地的商业地产建设往往盲目地以“高、大、全”为目标。很多地方政府都有“造市”心理,似乎只要商来设施造起来了,市场就形成了。这是促使各地大型商业地产项目前仆后继大兴土木的根本原因。

    就一个Mall出现而言,大抵是政府规划在先,房地产商开发在后,商家经营又再其后,居民购物消费在最末。根据Mall“以主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多功能、多业态的复合型商业航母”的一般理念,居民消费是最关键、最重要的。

    一个成功的Mall,居民得到了购物、娱乐、休闲等多方面的享受;商家得到了赢得的商业利润;房地产商在此之前(商家买断)或者与商家同时(与商家合资)得到了应得的利润;政府得到了就业增加、税收大增、市场兴旺、经济繁荣、市容靓丽等等政绩。

    一个购物中心诞生之时,就是一个新商圈形成之时。购物中心建设所带来的升值效应不仅仅是商业的繁荣,更是周边地块的升值,周边居住环境的优化以及居住品质的升级。现在购物中心的作用及带来的社会效应越来越大。当一个Mall承担着“城市形象”和“城市发展”标志的重任时,这种Mall的投资就难免注入了“超经济”的驱动力,商业企业和房地产企业也难免存在经济效益以外的考虑和动机,从而忽略了投资商业地产的巨大风险。

    现在商业项目面积“3万、5万小弟弟,50万、60万不稀奇”,仿佛众多开发商展开了亚洲第一Mall的竞争,甚至某些二级城市居然同时存在两个面积超过50万平米Mall的现象。据媒体报道,在2003年全国已有购物中心300多家,正在上马的面积超过10万平方米的就有200多家,号称亚洲和世界第一Mall的项目不断在媒体公布,有的建筑面积甚至接近了90万平方米。北京一家规划建筑面积为68万平方米的Mall,声称每天的客流量将达到10万人次,车销售额将超过50亿元人民币。我们假定能实现10万客流的目标,平均每位顾客花费140元才能实现年销售额50亿元的目标。1994年美国平均家庭年收入为33,178美元,平均每位顾客在购物中心停留1小时29分钟,每位顾客平均每次消费31.44美元,约合250元人民币。2003年北京家庭年收入估计45,000元人民币,约合5000美元,不足美国1994年水平的1/6,但140元的单价却相当于美国的56%。

    一些地方政府建设商业设施根本不用自己花钱,只需动用各种优惠条件,投资者自然会趋之若鹜。便这并不能解决一个根本问题:即消费者从哪里来?本质上看,市场的建设应以需求为导向、以坚强的产业和足够的购买力作支撑。如果市场条件没有成熟就“人为造市”,那注定将遭遇失败。

    开发规模的大小是由其辐射商圈范围的大小、居民数量的多少和收入的高低,以及竞争店铺的营销能力来决定的,不是由开发商和政府的主观意愿来决定。这里有话语权的是科学的数据计算,而非感觉化的计算。

    我们不是绝对反对建大商业项目,但我们应该提倡建社区性的小Mall,这更符合城市居民的消费特点和购物中心的发展规律。

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