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    来源:飙马原创 时间:2018-11-16 作者:飙马

    江苏快3推荐 www.ccs4s.com 如今,住宅地产市场在经过多轮政策调控,以及国家对廉租房建设力度的加大的情况下,市场风险和压力逐渐增大,很多开发商为了规避风险,将目光转移到了商业地产上。近几年来,商业地产在国内遍地开花,众多体量大、业态丰富的商业地产给人们的生活和休闲带来了便利,一个个商业地产项目的成功,更加剧了开发商投资商业地产的信心。
     
    商业地产项目真的如想象中那么好做吗?答案是否定的。住宅地产注重的是区域、环境、交通、户型、景观、配套等等,而商业地产项目的开发,考虑的问题全面而复杂,除了投资者之外,还要考虑经营者、消费者,考虑到周边经济环境、竞争项目、交通区域、人口收入等等,最重要的一点是,我们开发的商业地产目的是什么?是为了销售还是后期商业的运营?如果是运营,我们的业态如何定位?项目精准的定位,是后期运营成功的基本保证。
     
    近日,有客户咨询我司——能否将一个濒临失败的百货商场项目改成建材市场业态来经营。这个问题让我们产生了诸多联想:这个百货商场在建设初期没有经过市场调研吗?没有进行项目定位吗?为何会造成难以为继的局面?是招商的原因还是当初的定位就有问题呢?当然,这些都是题外话,现在深究已经晚了。
     
    还是回到原题,百货商场到底能否改成建材市场继续经营呢?先不论项目位置、定位、消费能力、同类竞争情况等诸多因素。在假定此项目位置完全俱备改成建材市场的外部条件下,我们单对两者的设计规范要求进行对比,看看百货商场的硬件条件是否满足建材市场的要求。
     
    1、关于层高
    百货商场的卖场净层高一般在3.6米以上即可;而建材类市场层高要求在8米以上;家居类要求在5.5米以上。这一点上,百货商场是难以满足建材市场的要求的。
    2、关于柱距
    百货商场柱距在8—9米以上;建材市场柱距要求在10米以上;而家居类市场要求在8米以上。这一点,百货商场勉强达到建材市场的要求。
    3、关于楼板荷载
    百货商场的楼板荷载在500KG/m2;建材市场的首层承重要求达到2500KG/m2。由此可见,百货商场的桩基不适于建材市场。
    4、关于收(卸)货区
    建材市场的收(卸)货区的楼板承重要达到5000KG/m2,百货商场对卸货区的承重没有特殊要求。
    5、关于货梯
    百货商场一般安装普通大型货梯即可满足要求;而建材市场由于其建材重量、体积的特殊性,要求货梯面积大、载重量大,普通大型货梯无法满足其要求。
    除此以外,两者对仓储、出入口等细节处的要求也各不相同。通过以上的比较可以发现,将百货商场改成建材市场具备非常高的难度,可操作性不大。
     
    那么,开发商究竟应该怎样避免出现类似的情况呢?这里就要强调专业公司的重要性了。以文章开头提到的开发商为例,目前我们尚不了解他们百货商场的建筑具体数据,所以对能否转型家居建材商场无法做出判断,但从以上百货类商场和家居建材类商场对商业物业的不同要求来看,项目转型的可能性不大,估计应该要在商场本身找寻原因:比如是不是业种搭配出了问题?还是人流动线、经营策略、运营管理出了问题?必须到了实地结合项目现状才能作出诊断,对症下药。
     
    通过分析上述案例,飙马中国商地产顾问机构策划专家建议:当商业项目经营不利时,切勿盲目转型,一定要先请专业公司对项目进行全面诊断,综合分析各方面因素后,找出解决方案,对症下药。究竟应该怎样行事?不只需要经过专业公司的诊断和调研分析,更要结合专业策划师扎实的的专业知识和多年的操盘实战经验才能完成,切记盲目行事。
     
    现阶段的事实是,越来越多的商业地产开发商是由住宅地产开发商转变而来的,更有许多开发商是其它行业半路转投商业地产旗下的。像这类开发商,对商业地产知识了解甚少,更不懂得怎样进行商业项目选址和策划定位。这时,邀请专业公司参与是非常明智的选择。专业公司深耕于商业地产,对项目选址、市场调研、策划定位、规划设计、招商销售等方面,都有着深厚的理论基础和实操经验,他们可以为开发商提供专业的建议和谋划,从而规避商业地产开发各环节中可能出现的问题,更利于商业地产项目的成功。

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