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  • 以布莱顿商业地产为例探索城市再生细节更新法

    来源:睿意德 时间:2018-11-05 作者:睿意德

    江苏快3推荐 www.ccs4s.com 一座城市的进化是一个漫长的过程,其中,有人为的改造重建,也有人们生活方式变革引发的不同以往的氛围。对于一个城市更新项目来说,规划者更像是一位整形师,在城市原有的面貌之上进行调整改进,使之外表逐渐完美,内在更加和谐通畅;而不是像一位雕塑师,大刀阔斧地将一个形象凭借着想象从一块面目模糊的石头中雕琢出来。

     

    正因如此,我们看见的很多城市更新项目所经历的过程往往有十数年,甚至数十年之久,如经典的城市改造案例国王十字,经过近30年的进化如今依旧在继续着。在英国南部海滨城市布莱顿,我们同样可以看到一个从城市区域结构、规划与设计等方面都较为成熟的城市更新项目,在新世纪伊始便开始发展,至今依然在完善之中。

     

    对于每个个体来说,即使身在其中,恐怕也难意识到日常生活的区域是一个庞大的城市进化项目的一部分。我们或许会观察到每天坐车的车站方位被细微地调整,某个经常去购物的街区被封闭一阵之后又重新开放,但很难想象这些看似不相关的改变背后有何联系与逻辑。然而,凡此种种,在城市规划者的眼中,皆是城市未来蓝图的一个个组成部分。

     

    对于布莱顿来说也是如此。在改造开始之前,城市中心区域的 London Road 是一条主要街道,沿街布满零售商铺,街道周围皆是城市服务设施,如居民楼、社区大学、集市等。布莱顿的改造项目是以 London Road 为中心,或者说,为主体的。与国王十字的亟待整顿不同,London Road 区域的问题相比之下并不算严重,主要面临的是形象老化问题以及 London Road 主干道车辆众多导致的空气污染。

    然而,城市改造牵一发而动全身,看似较为简单的问题在改造过程中涉及的方面实则不少。在这些方面中,街区改造、公共空间再创造、零售空间改进升级等因素都有助于 London Road 区域的整体进化。那么,这个街区如何获得崭新的形象,商业在其中又发挥了哪些作用?

     

     

    单一问题引发的全方位改动

     

    与大多数城市更新项目相通,布莱顿 London Road 改造项目也以改善区域环境、充分利用现有建筑、尽量保留城市原有筋络,提升城市公共空间与景观为基本原则,为城市区民提供一个更加合理、舒适且没有陌生感的“新城市”。

     

    • 道路规划改进

     

    前文提到,空气污染是改造前的 London Road 区域的问题之一,原因在于区域内主要行车道较少,车辆在 London Road 较为集中。实际上,环境问题的背后是城市道路规划建设不合理导致的。道路的通风情况与街道宽度都是不利于汽车尾气排向大气的因素。因此,英国政府从2003年起便开始改进城市道路,将其分为三大类:主干道如 London Road、Ditchling Road,街道如 Backer Street、Oxford Street 以及仅供步行的小路。

     

    为了更好的空气流通,街道两侧建筑被修缮、街道宽度加宽;小路两侧的停放政策整改,更利于行人通行;主干道取消了不必要的路障,增设座椅。道路之间的相互配合使得行人与车辆各行其道,行动更为畅通,通风条件改善以创造更好的空气质量。

      

    • 城市公共空间织补

     

    布莱顿 London Road 项目利用织补的方法连接城市空间,制造留白为城市公共空间服务。由于布莱顿处于英国南部沿海地区,所以它是英国受欢迎的旅游目的地之一。London Road 区域向西处便是海岸线,常年聚集着远道而来的游客,上述的城道路改进也是方便游客,即大量步行者的举动。

     

    London Road 的公共空间意在创造对行人友好的独特城市人群集散地,这些公共空间周围往往散布着车站,城市空间也因此是“换乘”之地,出行方式的转换是生活方式转换的缩影,一个可以停下来休憩和与人交流的地方是城市生活中轻快的节点。

     

    从空间上看,London Road 区域南北两个方向上的连接因主干道的存在而较为通畅,但是东西方向却因缺少大路连接而“交流”甚少。为此,Backer Street 与Oxford Street 两条街道向东西方向延伸,西至居民区 New England Quarter ,东至布莱顿最古老的公共公园 the Level。

     

    除了交互性更强的街道以外,在几个路口处特意留白,在为拥挤的城市区域释放空间压力的同时,增设公共用地,如 Ditchling Road 与 the Level 的南北相接处。

      

    • 商业形象提升

     

    道路的改善不仅使布莱顿市动线更为通畅,也使城市商业空间的联系更为紧密。在西侧的 New England Quarter 居民区域有着英国四大连锁超市之一 Sainsbury’s,东侧除去 London Road 沿街零售商以外,在与 Backer Street 与 Oxford Street 的连接处也有零售空间,如英国另一超市品牌 Co-op。虽然在改造期间 Co-op 即将关店,但在整个 London Road 改造项目中,原有零售空间皆被保留。

     

    除此之外,街道以及主干道上的小型零售商的外立面从 London Road 项目改造起便依据政府要求统一整改,保留各个零售商风格的同时统一了城市的商业性格,也提升了商业形象。零售商招牌与外立面的统一背后实则有着深刻的设计以及规划原理,渗透着对某个区域商业的理解,是值得单独讨论的话题。在这里仅谈它对城市形象的作用,在以后的文章中会另做分析。

     

    菜场与潮流玩法,传统屋檐下的奇妙组合

     

    在 London Road 改造项目中,其具有悠久历史的菜场 Open Market,在英国也称自由市?。‵ree Market),是改造的重点。在上述区域改动中,零售空间多被囿于高街中,为英国传统商业街的一层零售二层办公的商业模式。

     

    而 Open Market 则与这些英国传统商业模式不同。与欧洲其他国家相比,英国政府并不鼓励自由市场的设立,所以,果蔬肉类等在中国或欧洲大陆城市如巴黎常见的菜市场在英国城市并不普遍。布莱顿的 Open Market 设立于1880年代,且在20世纪初期因政府欲将其取消而爆发过动乱,因此,这个具有百年历史的菜场被保留至今天。

     

    Open Market 随着 London Road 项目一同,在2006年进行改造。为了创造具有布莱顿当地特色的菜场,毕竟菜场在英国太过少有,Open Market 的经营模式与形象成为改造思考的重点。

     

    由于英国政府的推动,菜场的核心商品:蔬菜与水果,早已成为英国超市品牌的市场。作为一个仍存的自由市场,与其他商业模式组合成为其重要出路。

     

    • 菜场+快闪店

     

    如今的 Open Market 拥有45个长期租户,贩卖当地出产的农产品水果蔬菜等。对于将食物可追溯性看得极为重要的英国人来说,当地出品相较超市贩卖的同类商品有渠道上的优势。除了这45个长期租户以外,其余的十余个租户皆为短期租户,即我们今天所说的快闪店。

     

    这些快闪店与因品牌探索市场而设的店面不同,Open Market 的快闪店依据当地居民需求而定。如英国人热衷的 Vintage Fair 会在一年当中的几个月内开展在 Open Market,供人们选择复古商品的同时能为菜场大量引流。

     

    • 菜场+当代艺术展

     

    同样,菜场最初作为人间烟火最旺盛的地方,如今依旧是以满足当地人生活需求而存在的地方。当饮食需求已被及大地满足,人们的日常需求转换到了更高层面。布莱顿有着盛行的涂鸦文化,当地人对当代艺术的喜爱也反映在了 Open Market。利用菜场内的临时性空间,Open Market 举办过许多当代艺术展,如 Art Junky 等。

     

      

    关于改造项目的其他思考:可负担性

     

    继续 Open Market 的展览事宜,我们还可发现,伴随展览而来的是当地居民可负担的当代艺术作品售价。

     

    其实,除了 Open Market 本身空间以内发生的商业活动以外,Open Market 周围的改造使布莱顿市多出了84户可负担的居住空间。

     

    可负担性的重要性值得每个城市改造项目思考。城市改造是为了人们的日常生活更加便捷舒适,还是为了区域升级?依旧以伦敦国王十字项目为例,虽然它在世界范围内被认为是经典的旧城改造案例,极大地拉动了区域经济,但其可负担性一直被其他项目规划者诟病。

     

    国王十字改造前,区域贫穷且混乱,改造后引入大量商业及高档办公区,使得周围房价物价飞涨。对于国王十字的原住居民来说,在短短十数年的时间中适应这种生活方式并不容易。

     

    可见,一个改造项目是颠覆区域现状还是引导区域发展,对于居民来说是极为重要的。从布莱顿的 London Road 改造可见,它并不存在太多拆后重建、大量引入新商业的举动,而是从调整固有街道入手,改善环境以提升商业区的可达性,为区域增添活力,未曾在定位上做出巨大改动,也保证了周围居民生活的稳定性。

    索珊曾在城市再生的相关分享中说:“城市是有生命力的,这种生命力源自每一个与城市息息相关的居民。城市成为生活的载体,成为承载记忆的场所。人们塑造城市,城市亦塑造人们的生活,在这相互的塑造中起到纽带作用的,是文化。” 

     

    何以将城市再生的大主题切入人文关怀的细节之中?新商业时代,或许能够辅助的便是新技术的底层支撑。

     

    随着技术驱动下的数字化服务深入商业地产,国内城市再生也进入了新效率时代。无论是RET睿意德系服务的北京的龙德广场、朝北大悦城运营升级、武汉天地、壹方购物中心,不断升级创新的瑞安、核心商业街魅力再造,还是上海永安百货体验提升改造,数字化运营已经扑面而来。如果运用数字化力量从整体视角思考,再以细节着手切入,编织商业与城市文化发展脉络的统一,才能构建出城市再生的新商业活力源。

    文化不同于艺术,在于文化展现的是一类人的行为方式,而艺术则包含人们对它的理解过程?!度诵猿∷芬皇橹幸苍泶锕嗨乒鄣悖撼鞘锌占涫侨死嗑竦姆从?,置身于真实的世界中,我们可以看到真实的人类:不同的年龄,不同的种族,不同的人际关系。而我们理解以上诸多不同的方式,背后则带着深深的文化烙印。

    布莱顿的 London Road 项目就创造了这样一个真实的世界,人们的日常行为赋予了它合理性,创造了独有的英国小城文化。这个改造项目没有让城市区域焕然一新,而是在每个人们会走过的角落,静静展现其对城市生活功能的提升与帮助。

     

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