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  • 商业地产下沉三四线背后的忧患思考

    来源:飙马(中国) 时间:2014-10-11 作者:未知

    江苏快3推荐 www.ccs4s.com 核心提示:盲目按照一二线城市的操盘经验来开发三四线城市只会水土不服,一切都要遵循三四线城市的市场规律,以市场和消费者为准绳。

     
    一二线城市商业高负荷的现状,以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力,让许多开发商将触角延伸至三四线。而进入百城时代的万达也将大部分开发项目集中在四川广元、河南安阳、黑龙江佳木斯等三四线城市,把住了三四线城市的“入口”。
     
    作为专注于三四线城市的商业地产策划公司,飙马机构认为,开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景,较低的开发成本和地方政府的优惠与支持,但无论是从一二线转投到三四线,还是直奔三四线的开发商,都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。
     
    一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏,这与一二线城市年轻人所占比例有关。而三四线城市由于经济水平相对较低,城市年轻人多外流现象,因此,三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价。
     
    消费特征不同,也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者,才能避免同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,主题、特色购物中心开发也需谨慎,总而言之,三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”,全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
     
    但讲究“全”并不代表体量要大,更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。然而,由于三四线城市人口基数小,消费外流的情况也非常普遍,城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限,且由于城市流动性较弱,该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此,要适当控制体量。
     
    国内的江苏快3推荐项目,除极少数实力雄厚的开发商全部自持外,大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%,而三四线城市商业发展缓慢,租金水平较低,实际市场租金回报仅在3%-4%。所以对开发商而言,在前期需要做好相关的财务测算,确定好销售模式,是售后返租还是直接销售,采取售后返租时就需要在培育期做好租金补贴的准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系,可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来,以确保持有部分商业经营不会受到影响。
     
    三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”。但想要成功遨游这片蓝海,飙马机构认为,盲目按照一二线城市的操盘经验来开发三四线城市只会水土不服,一切都要遵循三四线城市的市场规律,以市场和消费者为准绳。

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