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  • 解析商业地产概念密码 (下)

    来源:安徽商报 时间:2008-04-06 作者:何其琛
     
      
        概念采购
        
        成熟的商业地产概念只能从市场中来,应该是区域性市场资源配置的最好表现。义乌小商品批发市场之所以成为全国闻名的小商品市场,就是义乌的政策资源、产业资源、市场基础设施、区域商户经营能力、市场组织与管理能力等资源合理配置后才诞生的。
        这是商业地产概念采购的主要来源。
        套用一句俗语,男怕选错行,女怕选错郎,叫做:商怕选错“行”,住怕选错“房”。这里所说的商业地产概念的“行”就是行业资源。
        商业地产概念采购的第二个来源是市场细分。
        相信大家都玩过这样一个游戏,随手摘下一棵树枝,然后以每说一句“我想你”,“我不想你”来淘汰一片树叶,以最后剩下的树叶来决定“我想你”还是“我不想你”。
        市场细分的结果虽然不会这么荒唐,但其具体操作过程倒与此有相同之处。我们可以把概念采购放在“市场树”上来处理,每次以充分的市场考量来淘汰一片不适于商业地产开发的“树叶”,一步一步分级分层淘汰,我们便能找到适合自己开发的较为准确的商业地产概念。因为这个“淘汰”过程实际上就是一个不断整合资源,优化组合资源作出综合判断的过程。
        商业地产概念采购的第三个来源是国际视野。
        按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系,当一个国家和地区的GDP在1100美元以下,城市化水平在25%以下时,商业处于农业经济相匹配的原始状态;当人均GDP从1100到2000美元,城市化在45%以下时,商业形态出现第一次升级,百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场,商品为工业化下的城市生活提供基本保障;当人均GDP从2000到4400美元时,商业形态开始出现质的飞跃,多样化、规?;南执桃涤υ硕?,如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等;当人均GDP在4400美元以上,城市化70%以上,超越商业范畴的广义商业如Shopping  Mall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现,这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。
        中国人均突破1000美元,在国际视野中寻找商业地产概念完全可以参照国情对其相应体系作一定考量。在全球经济一体化进程中,国际商业地产概念的引进完全成为可能,像CBD、Shopping  Mall这些舶来的商业地产概念便是例证,接下来的事情便是找到适合中国发展的CBD模式和Shopping Mall开发模式,改变完全模仿或完全反对这两种极端的概念采购方式。

    概念落地
        
        商业地产概念只有经过实践检验在实践中得到落实以后才能真正凸现概念存在的价值。鞋合不合脚,穿穿试试便知道了。
        商业地产概念的前期勘定,一定要考虑:
        一、 这个概念有市场吗?有市场,市场容量有多大?
        二、 这个概念有前途吗?概念是否符合商业发展趋势?
        三、 这个概念有魅力吗?对目标客户有多大的吸引力?
        四、 这个概念有价值吗?多大的投入能发挥其潜在价值?
        如何判断商业地产概念是否有市场、有前途、有魅力、有价值呢?从东莞的第一国际Mall到北京的百荣商城,从上海的东方到广州的天河,成熟的商业地产概念,基本上都具有以下四个特性:
        一、市场适应性,概念性商业地产不要只停留在概念的表象上,应该按明确概念锁定的目标市场,目标投资户和经营户,对市场前景作正确的判断和理性分析。
        二、资源稀缺性,概念性商铺一旦确立,应设定壁垒,防范追随者的市场干扰,同时也要有效避免竞争对手的资源拦截。
        三、可延伸性,概念性商业地产要不断给人留下无穷的想象空间,因此把握概念推广的节奏和火候,以概念的显性化来不断延伸概念。
        四、稳定性,概念性商业地产由于其价值体现需要一个过程,在这个过程中,可以对概念作SWOT分析,逐步完善丰富,并保持相对稳定性。
        值得一提的是,商业地产概念落地需要注意几种趋向:
        商业地产概念是万能的吗?不是的。成熟的商业地产概念只能明确地表述项目的核心差异信息。要让这些信息发挥其潜在的市场价值,还需要一定的营销方法及其它相关市场资源的配合。这就是为什么一些商业地产项目招商很成功,而经营管理却每况愈下的原因。
        商业地产概念要因地制宜,不能照抄照搬??春贾菟募厩嘧龅暮?,便搞一个安徽“四季青”,看上海“东方”经营成功,也要把东方的概念克隆过来,其结果只能让人贻笑大方。
        商业地产概念切忌过分炒作,一些商业地产项目开发不把心思放在项目运作上,却在概念炒作上铆足劲想出奇制胜,这样只能事倍功半。
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